I FALSI AFFARI DELL’ACQUISTO DI UNA CASA ALL’ ASTA!

I FALSI AFFARI DELL’ACQUISTO DI UNA CASA ALL’ ASTA!

Ben tornati sul nostro blog,

con questo ultimo articolo del mese si chiude Gennaio, oggi voglio parlarti un po’ delle aste immobiliari e  di come sia facile, il più delle volte prendere una fregatura pensando, invece di aver fatto un affare.

Cominciamo subito con lo spiegare cosa è un’asta immobiliare.

Le aste immobiliari sono il processo esecutivo disposto dal Giudice richiesto dal creditore o dai creditori nei confronti del debitore (nel caso delle aste immobiliari ovviamente del proprietario di casa).

Alle aste vi possono partecipare tutti tranne il debitore.

Perché un immobile va all’asta…

La motivazione più comune perché un proprietario si ritrova il proprio immobile in asta è perché, per qualsiasi motivo ho ha potuto far fronte al saldo delle rate del mutuo e di conseguenza la banca dopo un certo numero di rate insolute ha portato avanti il  procedimento giudiziario.

Il secondo motivo potrebbe essere che il proprietario di casa ha contratto dei debiti che poi non è riuscito ad onorare ed il creditore ha proceduto al pignoramento di casa poi arrivata in asta.

Purtroppo oggi sono molti gli appartamenti oggetto di aste immobiliari e per sfortuna dei malcapitati il numero è in continua crescita.

Come si stabilisce il prezzo di una casa all’ asta?

Il prezzo dell’immobile oggetto dell’asta viene stabilito da un perito nominato dal Giudice (CTU), il quale depositerà una relazione dove verranno indicati:

• Dati catastali.
• Mq.
• Stato generale dell’immobile.
• Eventuali abusi edilizi.
• Servitù nei confronti di altri condomini o vicini/confinanti.
• Valore mq.
• Se l’immobile è libero.
• Se l’immobile è occupato dall’esecutato (proprietario e debitore.
• Se l’immobile è occupato da un affittuario.

Nelle ultime due ipotesi qualora l’immobile fosse occupato dal proprietario lo stesso verrà avvertito in forma scritta che dovrà liberare l’immobile entro una certa data.

Se invece l’immobile risultasse affittato, chi lo acquisterà dovrà rispettare i termini pattuiti nel contratto di affitto.

Altra situazione spiacevole che capita spessissimo è che l’immobile è stato oggetto di abusi edilizi in corso di sanatoria o addirittura neanche in condizioni tali da porteli sanare.

Quest’ultima ipotesi, e tra le “fregature” più comuni che si possano prendere.

Queste sono tre tra le più frequenti situazioni che possono capitarti se compri casa all’asta.

Attenzione però, non sto  dicendo che sia sempre così, dico solo che al contrario di quello che si sente in giro, il mondo delle aste immobiliari se non conosciuto bene in ogni sua sfaccettatura riserva molte fregature.

Se non sai bene come muoverti e non ti fai seguire da qualcuno che conosce alla perfezione questo mondo, potrebbe capitarti una situazione molto simile ad un mio cliente che pensando di aver fatto un’ affare ci ha rimesso un bel po’ di soldini.

Ecco cosa gli è successo….

Emiliano, questo mio cliente che si era rivolto a me per rivendere l’immobile che a sua volta aveva acquistato due anni prima all’asta, mi contatta per una pubblicità che facciamo come agenzia per ricercare appartamenti per i nostri clienti.

Fissiamo un’ appuntamento per visionare l’immobile, parliamo di un classico bilocale qui vicino alla mia agenzia a Largo Agosta, una zona molto quotata ed ambita da chi cerca casa qui nel V° Municipio.

Subito mi accorgo che questo immobile era stato creato dalla divisione di un immobile più grande, originariamente era un appartamento di oltre 120 mq che il vecchio proprietario aveva diviso per ricavarne due più piccoli.

Faccio la mia valutazione espongo ad Emiliano il nostro piano Marketing per promuovere la vendita del suo appartamento, stabiliamo tempi modi ed importi e partiamo con la vendita.

Nel frattempo dopo aver inviato al mio Notaio i documenti di provenienza dell’immobile lo stesso Notaio mi invia le relative visure ipo-catastali.

Con sorpresa (a dire la verità nemmeno poi tanta) su quell’immobile gravavano ancora tutti i gravami per i quali era stato pignorato e messo in asta.

Come è possibile una cosa del genere ti starai chiedendo?

La situazione era questa…

Essendo l’immobile nato da un frazionamento di un appartamento più grande, il tecnico del tribunale che lo aveva periziato aveva semplicemente invertito il dati catastali  delle due unità frazionate.

Praticamente la perizia era nulla e l’atto (in questo caso il decreto di trasferimento era anch’esso nullo) andava rettificato.

Ora Emiliano aveva due possibilità,

1. Fare causa al tribunale ( lo so sembra strano) e citare in giudizio il CTU del tribunale, ma ciò avrebbe voluto dire anni di cause, arrabbiature e  saldi spesi per gli avvocati.
2. Sistemare la situazione nei tempi più veloci possibili.

Alla fine grazie ad un mio tecnico ed al mio Notaio  riusciamo a sistemare la situazione, con un po’ di soldini spesi, però poi dopo abbiamo potuto vendere l’immobile.

So che può sembrarti strano ma capita molto più di frequente di quello che puoi immaginare, ecco perché il più delle volte comprare casa ad un asta può rivelarsi una vera e propria fregatura.

Considera poi, che oggi i prezzi che si raggiungono con i rilanci dei vari partecipanti a queste aste possono anche arrivare a quelli del libero mercato (mi è capitato di vedere gente che conosco comprare case all’asta allo stesso prezzo che avrebbe pagato ad acquistarlo in una semplice compravendita direttamente con un’agenzia o dal privato).

Non solo poi ha dovuto sistemare la documentazione e ristrutturare l’appartamento.

Con questo non voglio assolutamente dire che sia sempre così ripeto!

Voglio solo dirti che, se decidi di partecipare ad un asta, valuta bene tutti i pro e i contro e soprattutto fatti seguire da un legale e un tecnico in modo da verificare prima tutti i documenti.

Con questo ti saluto e ti auguro come sempre un buon e felice acquisto (sia esso in asta o a libero mercato)!

Alla prossima!