COSA VUOI VERAMENTE? VENDERE CASA O SENTIRTI DIRE CHE HAI RAGIONE ED ESSERE ASSECONDATO?
COSA VUOI VERAMENTE? VENDERE CASA O SENTIRTI DIRE CHE HAI RAGIONE ED ESSERE ASSECONDATO?
Questa, è una domanda che pongo ogni qual volta mi ritrovo ad acquisire un nuovo immobile (acquisire un immobile nel mio settore significa entrare in casa di un venditore per la prima volta) al diretto proprietario.
Il momento esatto in cui faccio questa domanda, è quando arrivo al punto di dire il prezzo della mia valutazione.
Mi spiego meglio descrivendoti un appuntamento in acquisizione tipo.
Ti faccio un esempio concreto di un acquisizione fatta settimana scorsa qui a Centocelle in via delle Robinie.
Mi contatta tramite il mio sito Vittorio, il proprietario di un trilocale di circa 80 mq.
Fissiamo un appuntamento a casa per una valutazione e ci vediamo due giorni dopo sul posto.
Come di consueto, dopo esserci presentati vedo casa e comincio a prendere le misure dell’appartamento ed annotare qualche dato, esposizione, affacci, stato manutentivo ecc.
Vittorio mi racconta che l’appartamento in questione l’ha ereditato dai genitori che purtroppo erano venuti a mancare entrambi da poco tempo.
Aveva fatto già tutte le successioni e sistemato la piantina catastale dell’immobile per via di qualche modifica che aveva fatto il papà qualche anno a dietro e che non aveva mai sanato.
Fortunatamente per lui il genero è geometra e sapeva che l’immobile doveva essere in regola con i documenti e gli dà una grossa mano a sistemare il tutto.
Verificata la conformità dei documenti prendo la calcolatrice e comincio a fare due conti.
Come nel 90% delle acquisizioni a questo punto, i proprietari al sentire il prezzo della valutazione cominciano a diventare “viola” in viso, ed anche questa volta accade lo stesso per Vittorio.
Anche lui si aspettava un prezzo più alto di valutazione.
Ma, come scritto più e più volte su questo blog in molti altri precedenti articoli, attribuire il giusto valore ad un immobile è il primo passo per realizzare una vendita profittevole.
Anche Vittorio era convinto di partire da un prezzo maggiore, voleva mettere sul mercato l’appartamento ad un prezzo più alto rispetto al reale valore di circa un 20%.
Come quasi tutti i venditori era convinto del fatto che “tanto a calare si fa sempre in tempo”.
Non c’è cosa peggiore di questa da fare, quando si mette in vendita un appartamento oggigiorno.
Sparare un prezzo più alto quando si mette in vendita un immobile è controproducente lo abbiamo spiegato mille volte.
È inutile fare tentativi assurdi cercando di strappare un prezzo più alto del reale valore di mercato.
L’unico risultato che si ottiene facendo così è, perdere mesi e mesi in alcuni casi anni, rischiando che l’immobile si svaluti ancora con il mercato a ribasso attuale, senza contare le spese che ci sono nel tenere un immobile fermo, condominio, tasse lavori, ecc.
Ma torniamo a Vittorio ed al suo appartamento.
Come già scritto qualche riga prima anche Vittorio rimane deluso del prezzo della mia valutazione.
Come la maggior parte dei venditori si aspettava una cifra vicina ai valori pre-crisi immobiliare del 2008.
Da lì comincia una lunga discussione e spiegazione della mia stima.
Passano i minuti cerco di far capire a Vittorio che il mercato è cambiato e che i valori al mq sono in forte discesa ma lui da quell’orecchio non ci vuol sentir.
Nonostante la stima bassa (secondo Vittorio ovviamente) è interessatissimo a conoscere il mio sistema di vendita in 90 giorni, che tanto lo aveva incuriosito navigando sul mio sito web.
Prima di contattarmi, infatti, Vittorio aveva visto tutte le video recensioni sul mio sito e aveva anche chiesto in giro per il quartiere che tipo di reputazione avessimo noi dell’ APM Immobiliare.
Fortunatamente gli avevano parlato tutti bene ed avevano indirizzato Vittorio verso di noi.
Non del tutto convinta (visto che Vittorio voleva mettere sul mercato il suo appartamento in via delle Robinie ad un prezzo altissimo), comincio ad illustrare a Vittorio il mio modo di lavorare ed il mio sistemavendicasasubito.
Rimango circa due ore a casa con Vittorio a parlare del prezzo e di strategie di vendita.
Dopo una lunga diatriba decide di sottoscrivere il mandato di vendita.
Nonostante gli avessi spiegato in tutte le salse che era inutile partire con un prezzo troppo alto, lui insiste ed io alla fine cedo.
Prendo l’incarico di vendita al prezzo che dice lui, ma a due condizioni precise, la prima un tempo più lungo rispetto a miei standard, dai 3-4 mesi massimo che mi bastano di solito prendo un incarico a 12 mesi.
Un anno esatto perché già so che, sarà questo il tempo che impiegherò per far ragionare Vittorio.
E con la seconda condizione di abbassare per ogni mese che passa di un 5% il prezzo di vendita, già da subito concordato e controfirmato alla sottoscrizione dell’incarico.
Questa è una anomalia per me e per la mia agenzia, tutti i mandati di vendita che prendiamo di solito sono 3-4 mesi, perché sappiamo che è questo il tempo necessario che impieghiamo in media per trovare un acquirente, a patto però che il venditore segua tutte le nostre indicazioni.
Il fattore prezzo è sicuramente il primo ed essenziale!
Se si sbaglia o si vuole per forza partire da un prezzo maggiore rispetto al reale valore di mercato è ovvio che ci si impiegherà un tempo più lungo per trovare un acquirente, ma ciò non significa che l’immobile sarà venduto ad un valore più alto di quello che vale realmente.
Comunque tornando alla situazione di Vittorio e letto tutto l’articolo, è arrivato il momento di chiederti, nel caso fossi al posto di Vittorio cosa vorresti da un agente immobiliare, la verità da subito e vendere prima possibile il tuo appartamento o vuoi essere solo assecondato nelle tue idee?
Riflettici! Ne va della vendita del bene più prezioso che una persona possa avere, la tua casa!
Buona vendita!
